Nachverdichtung: Wie Grundeigentümer vom verdichteten Bauen 2026 profitieren
- 31. Juli
- 3 Min. Lesezeit
Wer heute ein Einfamilienhaus auf einem grosszügigen Grundstück besitzt, sitzt oft auf mehr Potenzial, als ihm bewusst ist. Bauland ist in der Schweiz knapp, und viele Gemeinden setzen deshalb konsequent auf verdichtetes Bauen: Statt neue Flächen einzuzonen, soll der Baubestand besser genutzt werden. Für Grundeigentümer bedeutet das nicht nur eine Pflicht, sondern eine echte Chance – finanziell wie planerisch.
Was bedeutet Nachverdichtung genau?
Der Fachbegriff dafür lautet Siedlungsentwicklung nach innen: Bestehende Bauzonen sollen besser ausgenutzt, Baulücken geschlossen und Brachen aktiviert werden, statt Kulturland neu zu überbauen. Grundlage dafür ist das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG1), das seit rund zehn Jahren in Kraft ist. Die Wirkung zeigt sich längst in den Zahlen: Zwischen 2018 und 2022 entfielen bereits 59 Prozent aller Wohnbaubewilligungen auf Parzellen, die schon bebaut waren – Aufstockungen, Ersatzneubauten und Umnutzungen statt Bauen auf der grünen Wiese.
Warum sich Verdichtung für Grundeigentümer lohnt
Viele Gemeinden reagieren auf die Wohnraumknappheit mit gezielten Aufzonungen: Sie erlauben auf bestehenden Parzellen mehr Ausnützung – etwa mehr Geschosse, eine höhere Ausnützungsziffer oder eine andere Zonenart. Für Eigentümerinnen und Eigentümer wirkt sich das direkt auf den Landwert aus. Laut Erhebungen von Wüest Partner steigt der Quadratmeterpreis bei einer Aufzonung im Schnitt um rund 832 Franken.
Hinzu kommt eine Gesetzesänderung, die seit Anfang 2026 gilt: Die sogenannte Mehrwertabgabe auf Wertsteigerungen durch Aufzonungen ist nicht mehr zwingend – die Kantone können sie selbst regeln. Fällig wird in vielen Fällen erst bei einem tatsächlichen Verkauf die Grundstückgewinnsteuer. Das macht Verdichtungsprojekte für viele Eigentümer finanziell attraktiver als noch vor wenigen Jahren.
Drei Wege, das eigene Grundstück zu verdichten
Aufstockung: mehr Wohnraum auf bestehender Grundfläche
Ein zusätzliches Geschoss auf dem bestehenden Haus ist oft der naheliegendste Schritt. Vorausgesetzt, Fundament und Tragstruktur lassen die Zusatzlast zu – ein Punkt, der in einer statischen Voruntersuchung frühzeitig geklärt werden muss, ebenso wie die Erdbebensicherheit nach SIA 261/1. Holzbau ist bei Aufstockungen wegen des geringeren Gewichts häufig im Vorteil. Wichtig ist zudem, Energetik und Statik nicht getrennt zu planen, um Wärmebrücken zu vermeiden.
Anbau oder ein zweites Haus auf dem Grundstück
Ist die Parzelle grosszügig geschnitten, lässt sich oft ein zweiter Baukörper realisieren – etwa ein Doppeleinfamilienhaus neben dem bestehenden Wohnhaus, wie es in der Praxis zunehmend vorkommt. Dafür braucht es in der Regel eine Grundstücksteilung oder zumindest eine baurechtliche Abklärung zu Grenzabständen und Ausnützung.
Ersatzneubau als Mehrfamilienhaus
Wo die zonenrechtliche Ausnützung es hergibt, ist der Ersatz eines Einfamilienhauses durch ein kleines Mehrfamilienhaus die konsequenteste Form der Verdichtung. Sie erschliesst das grösste Wertsteigerungspotenzial, erfordert aber auch die aufwendigste Planung und eine sorgfältige städtebauliche Einbettung ins Quartier.
Was Bauherren vorher prüfen sollten
Bevor eine Projektidee konkret wird, lohnt sich ein strukturierter Blick auf folgende Punkte:
Baurechtliche Grundlagen: Zonenplan, Ausnützungsziffer und allfällige Gestaltungspläne der Gemeinde klären, bevor Pläne gezeichnet werden.
Statik: Tragfähigkeit von Fundament und Bestand frühzeitig durch eine Fachperson prüfen lassen.
Bewilligungsverfahren: Vorprojekt, Bauprojekt mit Statik- und Energienachweis, öffentliche Auflage von rund 30 Tagen – insgesamt drei bis sechs Monate, bei Einsprachen entsprechend länger.
Nachbarschaft: Grenzabstände und Lichtverhältnisse frühzeitig einbeziehen – das erspart spätere Einsprachen.
Zeitplan: Für die gesamte Bauzeit realistisch 12 bis 18 Monate einplanen.
Ein Sonderfall: Verdichtung im Erbfall
Steigende Grundstückswerte durch Aufzonungen können bei einer Erbschaft zur Belastung werden: Wurde eine Liegenschaft früher etwa mit 1,5 Millionen Franken bewertet und ist plötzlich 2,5 Millionen wert, müssen Miterben auf Basis des neuen Werts entschädigt werden – finanziell oft eine Herausforderung. Auch hier kann Verdichtung Teil der Lösung sein: Zusätzlicher Wohnraum schafft Mietpotenzial, mit dem sich Miterben auszahlen lassen, ohne die Liegenschaft verkaufen zu müssen.
Fazit
Verdichtetes Bauen ist längst nicht mehr nur eine planerische Vorgabe, sondern für viele Grundeigentümer eine handfeste Chance – auf mehr Wohnraum, auf Wertsteigerung und auf finanziellen Spielraum, etwa im Erbfall. Ob sich eine Aufstockung, ein zweiter Baukörper oder ein Ersatzneubau lohnt, hängt stark vom Einzelfall ab: von der Zonenordnung, der Statik des Bestands und den Zielen der Eigentümerschaft.
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