Hypothek 2026: Fest oder SARON?
Die Zinslage im Überblick
Die SNB hat den Leitzins seit ihrem Entscheid im ersten Halbjahr 2026 unverändert bei null Prozent belassen. Entsprechend notiert der SARON, der als Referenzsatz für variable Hypotheken dient, weiterhin knapp im negativen bis neutralen Bereich. Festhypotheken sind in den vergangenen Monaten leicht gestiegen, bewegen sich aber – je nach Laufzeit – weiterhin in einer moderaten Bandbreite. Banken und Ökonomen rechnen kurzfristig mit einer Seitwärtsbewegung; ein spürbarer Zinsanstieg wird frühestens für 2027 erwartet, sollte sich die Konjunktur in Europa merklich erholen.
Für Bauherrschaften heisst das: Sowohl variable als auch feste Hypotheken sind aktuell günstig zu haben. Die Wahl zwischen den Modellen hängt deshalb weniger vom Zinsniveau selbst ab als von der eigenen Risikobereitschaft, dem Anlagehorizont und der Frage, wie viel Planungssicherheit ein Bauprojekt verlangt.
SARON-Hypothek: günstig, aber beweglich
Die SARON-Hypothek orientiert sich laufend am kurzfristigen Geldmarktsatz und wird üblicherweise alle drei Monate angepasst. Sie profitiert direkt von tiefen Zinsen und bietet in der Regel mehr Flexibilität beim Ausstieg oder bei Anpassungen der Hypothekarsumme. Der Preis dafür ist die Unsicherheit: Steigen die Zinsen, steigt auch die monatliche Belastung – ohne Vorwarnung durch eine feste Laufzeit. Für Bauherrschaften mit stabilem Einkommen und einem finanziellen Polster kann dieses Modell attraktiv sein, insbesondere wenn ein Teil der Finanzierung ohnehin mittelfristig umstrukturiert werden soll.
Festhypothek: Sicherheit für die Budgetplanung
Wer während der Bauphase und danach mit einem fixen Budget plant, schätzt an der Festhypothek vor allem die Berechenbarkeit: Zins und Amortisation bleiben über die gesamte Laufzeit gleich, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Das erleichtert insbesondere bei grösseren Bauvorhaben die Finanzplanung, weil die Wohnkosten über Jahre hinweg exakt kalkulierbar sind. Der Nachteil zeigt sich, wenn die Zinsen fallen oder ein vorzeitiger Ausstieg nötig wird: Eine vorzeitige Auflösung ist bei Festhypotheken in der Regel mit Kosten verbunden, die vertraglich genau geprüft werden sollten.
Für Bauprojekte: Kombination statt Entweder-oder
Während der Bauzeit selbst läuft die Finanzierung meist über einen Baukredit, der erst nach Fertigstellung in eine ordentliche Hypothek überführt wird. Gerade an diesem Übergang lohnt sich ein Blick auf die sogenannte Tranchen-Lösung: Ein Teil der Hypothek wird fest abgeschlossen, ein anderer Teil variabel oder mit kürzerer Laufzeit. So lässt sich das Zinsrisiko streuen, ohne ganz auf die tiefen SARON-Konditionen zu verzichten oder die Planungssicherheit einer Festhypothek vollständig aufzugeben. Banken und unabhängige Hypothekarberater bieten dazu individuelle Modelle an, die sich an Eigenkapital, Projektgrösse und Risikoprofil orientieren.
Die Tragbarkeit entscheidet – nicht der aktuelle Zins
Ein Punkt wird beim Blick auf die günstigen Konditionen oft übersehen: Banken rechnen bei der Kreditvergabe nicht mit dem effektiven Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von in der Regel 4,5 bis 5 Prozent – dem langjährigen Durchschnitt. Dieser Sicherheitspuffer soll gewährleisten, dass eine Hypothek auch bei künftig steigenden Zinsen tragbar bleibt. Als Faustregel gilt: Die gesamten Wohnkosten – Zins, Amortisation und Nebenkosten – dürfen 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Wer ein Bauprojekt plant, sollte diese Rechnung frühzeitig machen, denn sie bestimmt letztlich, welches Budget realistisch finanzierbar ist – unabhängig davon, wie tief die Zinsen aktuell tatsächlich sind.
Angebote vergleichen lohnt sich
Die Konditionen zwischen einzelnen Banken, Pensionskassen und Versicherungen als Hypothekargeberinnen können auch bei ähnlichem Marktumfeld spürbar auseinanderliegen. Es lohnt sich deshalb, nicht automatisch bei der Hausbank zu bleiben, sondern über einen unabhängigen Hypothekarvergleich oder -berater mehrere Offerten einzuholen. Gerade bei grösseren Bausummen können bereits kleine Unterschiede beim Zinssatz über die Laufzeit einen spürbaren Betrag ausmachen.
Was das für Ihr Bauvorhaben bedeutet
Die Tragbarkeitsprüfung sollte deshalb nicht erst beim Gang zur Bank, sondern bereits in der Vorprojektphase eine Rolle spielen – dann, wenn Raumprogramm, Bauweise und damit die voraussichtlichen Kosten Gestalt annehmen. So lässt sich frühzeitig abschätzen, ob ein Projekt im geplanten Rahmen finanzierbar ist, und es bleibt genügend Zeit, das Vorhaben bei Bedarf anzupassen, statt erst kurz vor Baubeginn eine unangenehme Überraschung zu erleben. Eine enge Abstimmung zwischen Kostenplanung und Finanzierung ist damit kein zusätzlicher Aufwand, sondern ein wesentlicher Baustein für ein realistisches und gut finanzierbares Projekt.
Vesely Architekten GmbH
Wir begleiten Sie von der ersten Kostenschätzung bis zur Bauleitung – und stimmen die Planung frühzeitig mit Ihren finanziellen Rahmenbedingungen ab.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung durch Ihre Bank oder eine unabhängige Hypothekarberatung.