Baukosten planen nach BKP: Der Fahrplan für ein realistisches Budget
Am Anfang eines Bauprojekts steht selten eine exakte Zahl. Zuerst gibt es eine Idee – einen Neubau, einen Umbau, eine Erweiterung – und die berechtigte Frage: Was wird das kosten? Wer diese Frage seriös beantworten will, kommt am Baukostenplan (BKP) nicht vorbei. Er ist in der Schweiz der gemeinsame Standard, mit dem Architekturbüros, Handwerksbetriebe und Bauherrschaft über Kosten sprechen – und er ist die Grundlage jeder soliden Budgetplanung.
Was ist der Baukostenplan (BKP)?
Der BKP wurde von der CRB, der Schweizer Organisation für Baunormen, entwickelt und gliedert die Investitionskosten eines Bauprojekts schweizweit einheitlich in Hauptgruppen – von den Vorbereitungsarbeiten über das Gebäude selbst bis zur Umgebungsgestaltung und den Baunebenkosten. Diese einheitliche Struktur hat einen klaren Nutzen: Offerten verschiedener Unternehmer lassen sich direkt vergleichen, und die Bauherrschaft behält während der gesamten Bauzeit den Überblick, wofür welcher Betrag eingesetzt wird. Ohne diese Struktur würde jede Offerte anders aufgebaut sein – ein Vergleich wäre kaum möglich.
Drei Phasen, drei Genauigkeitsstufen
Eine erste Kostenzahl ist nie mit dem späteren Bauvertrag zu verwechseln. Die Genauigkeit einer Kostenermittlung wächst mit dem Planungsstand – das ist normal und sollte von Anfang an transparent kommuniziert werden. Die SIA-Norm 102 unterscheidet dabei drei Stufen, die in der Schweiz eigene Bezeichnungen tragen:
Kostenschätzung (Vorprojekt)
In dieser frühen Phase, oft im Rahmen einer Machbarkeitsstudie und auf Basis von Kubatur- oder Flächenkennwerten vergleichbarer Bauten erstellt, liegt die Genauigkeit bei rund ±20 bis 25 Prozent. Diese Zahl dient dazu, überhaupt erst zu prüfen, ob ein Vorhaben im gewünschten finanziellen Rahmen realisierbar ist.
Kostenvoranschlag (Bauprojekt)
Sobald Grundriss, Volumen und Konstruktion im Bauprojekt detailliert und nach BKP-Positionen gegliedert vorliegen, verdichtet sich die Kostenermittlung auf rund ±10 Prozent. Ab hier sprechen wir von einer Zahl, die für die Kreditvergabe der Bank und die eigene Budgetdisziplin taugt.
Aktueller Kostenvoranschlag (Ausschreibung/Vergabe)
Nach Einholen der Unternehmerofferten und der Vergabe der Bauarbeiten wird der Kostenvoranschlag aktualisiert und verdichtet sich auf rund ±5 Prozent – dies ist die verbindlichste Stufe vor der eigentlichen Bauausführung. In der Schweiz spricht man hier bewusst vom «aktuellen Kostenvoranschlag» und nicht vom «Kostenanschlag»: Dieser Begriff stammt aus der deutschen Norm DIN 276 und ist in der Schweizer SIA-Systematik nicht gebräuchlich.
Wer diese Systematik kennt, versteht auch, warum eine frühe Kostenschätzung bewusst grosszügige Bandbreiten enthält. Sie ist kein Versprechen, sondern eine Momentaufnahme des jeweiligen Planungsstands.
Die häufigsten Kostenfallen
In unserer Praxis sehen wir immer wieder dieselben Ursachen für Budgetüberschreitungen:
Unpräzise Leistungsverzeichnisse: Wenn Ausschreibungen nicht detailliert genug beschrieben sind, können Unternehmer nicht sauber kalkulieren. Die Folge sind Regiearbeiten und Nachträge, die im ursprünglichen Budget nicht vorgesehen waren.
Unterschätzte Bewilligungsfristen: Baubewilligungsverfahren dauern in vielen Gemeinden länger als die gesetzliche Frist vorsieht, etwa bei Einsprachen. Verzögerungen bedeuten oft Zusatzkosten, etwa durch doppelte Wohnkosten während der Bauzeit.
Verdeckte Mängel bei Umbauten: Wer in einem Altbau nicht vor Baubeginn eine sorgfältige Bauteiluntersuchung durchführen lässt, riskiert unliebsame Überraschungen – etwa bei Schadstoffen wie Asbest, die zwingend fachgerecht saniert werden müssen.
Änderungswünsche während der Bauphase: Jede Anpassung, die erst nach der Vergabe an die Unternehmer erfolgt, ist deutlich teurer als dieselbe Entscheidung in der Planungsphase. Wer sich früh festlegt, spart Geld.
Wie viel Reserve ist realistisch?
Die SIA-Norm 102 gibt hierzu eine Orientierung: Für Unvorhergesehenes wird bei Neubauten eine Reserve von rund 10 Prozent des Kostenvoranschlags empfohlen, bei Umbauten und Sanierungen im Bestand wegen der grösseren Unsicherheiten eher 18 Prozent. Wichtig ist dabei die Unterscheidung: Diese Reserve ist kein Puffer für zusätzliche Wünsche wie eine hochwertigere Küche oder eine grössere Terrasse. Für solche Extras lohnt sich ein separates Budget – so bleibt die eigentliche Kostenreserve für das reserviert, wofür sie gedacht ist.
Steigende Baupreise im Budget berücksichtigen
Der Schweizerische Baupreisindex, den das Bundesamt für Statistik halbjährlich veröffentlicht, zeigt die Preisentwicklung im Bauwesen über die Zeit. Wer heute plant und erst in ein bis zwei Jahren baut, sollte diese Teuerung im Budget mitdenken – insbesondere bei mehrjährigen Projekten oder Etappierungen. Ein realistisches Budget rechnet nicht nur mit den heutigen Preisen, sondern mit den voraussichtlichen Kosten zum Zeitpunkt der Ausführung.
Unsere Rolle als Architekturbüro
Als Architekturbüro begleiten wir Bauherrschaften von der ersten Kostenschätzung bis zur Bauabrechnung. Dazu gehört eine laufende Kostenkontrolle nach BKP über alle Planungsphasen hinweg sowie eine transparente Information, sobald sich Abweichungen abzeichnen – so lässt sich frühzeitig gegensteuern, statt am Ende des Projekts von einer Überraschung eingeholt zu werden.
Quellen: