Bauabzüge 2026–2028: Jetzt noch von der Steuer profitieren

Im Herbst 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Was auf den ersten Blick nach einer fernen Steuerreform klingt, hat einen sehr konkreten Effekt auf jedes Bau- oder Sanierungsprojekt: Die heute bekannten Bauabzüge laufen ab 2029 grösstenteils aus. Wer ohnehin sanieren wollte, hat jetzt ein enges, aber lukratives Zeitfenster.

Was sind Bauabzüge überhaupt?

Wer eine Liegenschaft besitzt, kann werterhaltende Unterhaltskosten von den Steuern abziehen – entweder mit dem Pauschalabzug (ein fixer Prozentsatz des Eigenmietwerts bzw. Mietertrags) oder mit dem Effektivabzug, bei dem die tatsächlichen, belegten Kosten geltend gemacht werden. Bei grösseren Sanierungsjahren lohnt sich meist der Effektivabzug. Nicht abzugsfähig sind dagegen wertvermehrende Investitionen wie eine neue Sauna oder ein Wintergarten – diese Belege sollten Sie trotzdem aufbewahren, sie reduzieren später die Grundstückgewinnsteuer.

Was heute noch abzugsfähig ist

Zu den klassischen abzugsfähigen Unterhaltskosten zählen:

• Reparaturen an Dach, Fassade, Sanitär- und Elektroinstallationen

• Ersatz oder Reparatur von Fenstern, Bodenbelägen, Küchengeräten

• Energetische Massnahmen: neue Fenster, Wärmedämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen – besonders gefördert, da energiepolitisch erwünscht

• Gebäudeversicherungsprämien (Feuer, Wasser, Glas, Haftpflicht)

• Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum

  
  

Der Systemwechsel 2029

Die Übergangsfrist läuft noch bis Ende 2028 – bis dahin gelten die heutigen Regeln unverändert. Ab dem 1. Januar 2029 fallen auf Bundesebene die meisten Abzüge weg: Unterhaltskosten, Modernisierungen und energetische Sanierungen sind dann grundsätzlich nicht mehr abziehbar, ebenso der Schuldzinsenabzug für selbstbewohntes Eigentum – mit Ausnahmen für Liegenschaften mit Mietanteil und einem befristeten Abzug für Ersterwerber. Ob einzelne Kantone energetische Massnahmen künftig separat fördern, ist teilweise noch offen.

Warum jetzt schon viele Bauherren vorziehen

Medienberichte sprechen bereits von einer spürbaren Sanierungswelle – bis zu 8,5 Prozent mehr Umbauten als in Vorjahren, ausgelöst durch den anstehenden Systemwechsel. Der Grund liegt auf der Hand: Wer eine Sanierung ohnehin plant, spart nicht nur die Steuerabzüge, sondern vermeidet auch die absehbare Verteuerung von Bauleistungen nach 2029, wenn Nachfrage und Kosten laut Einschätzungen von Finanzinstituten um 20 bis 30 Prozent steigen könnten.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

• Offerten früh einholen: Mit steigender Nachfrage vor 2029 drohen längere Wartezeiten bei Handwerksbetrieben.

• Prioritäten setzen: Dringende Unterhaltsarbeiten und energetische Massnahmen zuerst planen.

• Stockwerkeigentümer: Einlagen in den Erneuerungsfonds prüfen – diese bleiben nur noch bis 2028 abzugsfähig.

• Nicht überstürzen: Trotz Zeitdruck lohnt sich eine saubere Planung mit fachlicher Beratung statt einer Hauruck-Sanierung.

  
  

Sie überlegen, eine Sanierung noch in die aktuelle Übergangsfrist zu legen? Vesely Architekten GmbH hilft Ihnen, Umfang, Zeitplan und Budget so zu planen, dass Sie die heutigen Bauabzüge optimal nutzen.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Quellen

Raiffeisen – Abschaffung Eigenmietwert: das ändert sich für Sie

UBS – Auswirkungen der Eigenmietwert-Abschaffung auf Renovationen

Houzy Magazin – Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften

Tagesanzeiger – Eigenmietwert-Abschaffung löst Sanierungswelle aus